In Nederland zijn er drie soorten huurwoningen: sociale huur, middenhuur en vrije sector. Het verschil zit vooral in de hoogte van de huur en het aantal punten van de woning.
Bij sociale huur en middenhuur zit er een maximum aan je huur. In de vrije sector bepaalt de verhuurder zelf de prijs.
In dit artikel lees je per huursector wat het is, voor wie het bedoeld is en welke regels er in 2026 gelden. Zo weet je precies waar je aan toe bent als je een huurwoning zoekt.
De drie huursectoren in één overzicht
De grens tussen de sectoren hangt af van de punten van een woning. Hoe groter en beter de woning, hoe meer punten en hoe hoger de maximale huur.
| Sociale huur | Middenhuur | Vrije sector | |
|---|---|---|---|
| Punten (WWS) | tot en met 143 | 144 tot en met 186 | 187 of meer |
| Maximale kale huur 2026 | € 932,93 per maand | € 1.228,07 per maand | Geen maximum |
| Verhuurder | Meestal woningcorporatie | Corporatie, belegger of particulier | Belegger of particulier |
| Inkomensgrens bij corporatie (2026) | € 51.537 (alleen) of € 56.910 (samen) | Geen landelijke grens | Geen landelijke grens |
| Maximale huurverhoging 2026 | 4,1% (vanaf 1 juli 2026) | 6,1% | 4,4% |
| Huurtoeslag mogelijk? | Ja | Nee | Meestal niet |
De bedragen gelden voor 2026 en worden elk jaar aangepast.
Sociale huur: voor lage inkomens
Een sociale huurwoning heeft een kale huur van maximaal € 932,93 per maand (2026). De woning heeft dan 143 punten of minder.
De meeste sociale huurwoningen zijn van een woningcorporatie. Ook particuliere verhuurders kunnen sociale huurwoningen hebben, met dezelfde maximale huur.
Wie komt in aanmerking?
Woningcorporaties wijzen hun woningen vooral toe aan mensen met een lager inkomen. In 2026 ligt de grens op:
- € 51.537 per jaar voor een eenpersoonshuishouden
- € 56.910 per jaar voor een meerpersoonshuishouden
Verdien je meer? Dan kom je meestal niet in aanmerking voor een sociale huurwoning van een corporatie.
Inschrijven en wachten
Voor een sociale huurwoning schrijf je je in bij een woonruimteverdeelsysteem in je regio. In veel steden moet je jaren wachten. De wachttijd verschilt sterk per gemeente.
Voordelen van sociale huur
- Lage huur, met een wettelijk maximum
- Recht op huurtoeslag als je inkomen laag genoeg is
- Jaarlijkse huurverhoging is begrensd: maximaal 4,1% vanaf 1 juli 2026
Middenhuur: tussen sociaal en vrij in
Een middenhuurwoning heeft 144 tot en met 186 punten. De kale huur ligt in 2026 tussen € 932,93 en € 1.228,07 per maand.
Middenhuur is bedoeld voor mensen die te veel verdienen voor sociale huur, maar te weinig om een huis te kopen. Denk aan leraren, verpleegkundigen of starters.
Wet betaalbare huur
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Sindsdien mag een verhuurder voor een woning met 144 tot en met 186 punten niet meer vragen dan het maximum bij dat aantal punten.
Let op: deze regel geldt voor nieuwe huurcontracten vanaf 1 juli 2024. Heb je een ouder contract? Dan verandert je huur door deze wet meestal niet.
Is je huur te hoog?
Denk je dat je te veel betaalt? Laat je huurprijs dan toetsen door de Huurcommissie. Sinds 1 januari 2025 kun je ook bij je gemeente melden dat je huur te hoog is.
Inkomen
Voor middenhuur is er geen landelijke inkomensgrens. Verhuurders stellen wel vaak eisen, zoals een bruto maandinkomen van minstens drie keer de huur.
De maximale huurverhoging voor middenhuur is in 2026 6,1%.
Vrije sector: geen maximale huur
Een woning met 187 punten of meer valt in de vrije sector. Hier is geen maximum voor de huur. De verhuurder bepaalt zelf de prijs.
Vrije sector huurwoningen zijn vaak van beleggers of particuliere verhuurders. Je hoeft je niet in te schrijven en er is geen wachtlijst. Wel is er veel concurrentie.
Wat kost een vrije sector huurwoning?
In het eerste kwartaal van 2026 betaalden nieuwe huurders gemiddeld € 21,12 per vierkante meter per maand. Een jaar eerder was dat nog € 19,68. Ook valt inmiddels 42% van het aanbod boven de € 2.000 per maand.
Welke regels gelden er wel?
Ook in de vrije sector heb je rechten als huurder:
- Huurverhoging: maximaal 4,4% in 2026
- Vast contract: sinds 1 juli 2024 krijg je bijna altijd meteen een vast huurcontract
- Huurbescherming: je verhuurder kan je niet zomaar uit je huis zetten
Welke huursector past bij jou?
Dat hangt vooral af van je inkomen en hoe snel je een woning nodig hebt.
| Jouw situatie | Meest logische keuze |
|---|---|
| Laag inkomen en je kunt wachten | Sociale huur |
| Inkomen boven de corporatiegrens, maar kopen lukt niet | Middenhuur |
| Je hebt snel een woning nodig en een goed inkomen | Vrije sector |
| Je wilt huurtoeslag | Sociale huur |
Tip: schrijf je ook in voor sociale huur als je nu nog in de vrije sector woont. Je inschrijfduur loopt dan alvast op.
Veelgestelde vragen
Hoe weet ik in welke huursector mijn woning valt?
Dat hangt af van het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Met de huurprijscheck van de Huurcommissie bereken je de punten van je woning.
Kan ik huurtoeslag krijgen in de vrije sector?
Meestal niet. Huurtoeslag kan alleen als je rekenhuur niet hoger is dan € 932,93 per maand (2026). Bij vrije sector woningen ligt de huur bijna altijd hoger.
Wat is de liberalisatiegrens?
Sinds de Wet betaalbare huur is de liberalisatiegrens de bovengrens van middenhuur. In 2026 is dat € 1.228,07 per maand. Ligt de beginhuur daarboven? Dan valt je contract in de vrije sector (Volkshuisvesting Nederland).
Mag ik een sociale huurwoning houden als mijn inkomen stijgt?
Ja, je hoeft niet te verhuizen. Wel kan je verhuurder bij een hoger inkomen een extra huurverhoging vragen van € 50 of € 100 per maand.
Krijg ik nog een tijdelijk huurcontract?
Bijna nooit meer. Sinds 1 juli 2024 krijg je in bijna alle gevallen meteen een vast contract. Een tijdelijk contract mag alleen nog in uitzonderingen.
Kort samengevat
Sociale huur is goedkoop maar vraagt geduld. Middenhuur is begrensd en bedoeld voor middeninkomens. In de vrije sector vind je sneller een woning, maar betaal je ook flink meer.
Weet je in welke sector je zoekt? Dan kun je gerichter zoeken en weet je welke regels voor jou gelden.
